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Locazioni: Il comproprietario può pretendere dal conduttore la quota di sua spettanza del canone di locazione

Angelo Pisani — Fri, 07 Sep 2012 09:27:00 +0000

Con la sentenza n. 11136 del 04/07/2012 le Sezioni Unite della Cassazione hanno definitivamente risolto una “querelle” che per anni ha diviso la giurisprudenza di merito, oscillante tra orientamenti contrastanti, nessuno dei quali pienamente condivisibile da un punto di vista della tutela dei diritti e delle posizioni giuridiche coinvolte.

Il caso: una signora, in qualità di comproprietaria nella misura del 50% di un appartamento concesso in locazione dall’altra comproprietaria, conveniva avanti al Tribunale il conduttore, in contraddittorio con la locatrice, per sentire accertare il suo diritto di ricevere la metà del canone di locazione, con conseguente condanna dello stesso conduttore a corrisponderle tale quota a far data dalla domanda giudiziale.
Mentre la sentenza di primo grado accoglieva la domanda sulla base di un interpretazione estensiva dell’art. 1705 c.c comma 2 in materia di mandato senza rappresentanza, la Corte di Appello, ritenendo applicabile al caso di specie non la disciplina del mandato ma quella della gestione di affari nel presunto interesse comune, fondata sulla disciplina interna della comunione, alla quale il terzo conduttore doveva ritenersi estraneo, riformava la sentenza del tribunale, con conseguente rigetto delle istanze svolte dalla comproprietaria.

Sottoposta la questione all’esame delle Sezioni Unite della Suprema Corte, queste, all’esito di una lunga e articolata disquisizione sulle diverse norme astrattamente applicabili alla fattispecie de quo, hanno affermato il seguente principio di diritto: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e ai sensi dell’art. 1705 c.c comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa“.

Già in precedenza la Corte, con riguardo ad un fabbricato appartenente per porzioni distinte a due proprietari, aveva avuto modo di precisare “che il comportamento dell’uno consistente nel concedere in locazione l’intero immobile e nel provvedere a riscuoterne il canone, è qualificabile come negotiorum gestio di tipo rappresentativo, ex art. 2028 c.c, fino a quando il secondo non manifesti, in forma espressa o tacita, il divieto a che altri si ingerisca nei propri affari: in tal ultimo caso, ove intervenga il divieto, al secondo proprietario, divenuto locatore e creditore del canone, deve riconoscersi il diritto di ottenere direttamente dal locatario il pagamento della quota di canone, tenendo conto che fra più creditori di una prestazione divisibile non si presume il vincolo di solidarietà.

http://www.avvocatoandreani.it/notizie-giuridiche/visualizza.asp?locazioni-il-comproprietario-puo-pretendere-dal-conduttore-la-quota-di-sua-spettanza-del-canone-di-locazione-6d14175a72a05e625e92a079edefd4d4

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Cassazione Civile: uso turnario del garage condominiale e uso più intenso del bene comune

Angelo Pisani — Tue, 04 Sep 2012 09:12:00 +0000

La Corte, chiamata a pronunciarsi in materia di condominio, ha dichiarato pienamente valida e legittima la delibera condominiale che, disciplinando l’uso del garage comune a 12 condomini, ma dotato di 11 posti macchina, aveva stabilito che i condomini potevano parcheggiare non più di un’auto per ogni unità abitativa secondo determinati turni e disponendo che nessun condomino avrebbe potuto occupare lo spazio a lui non assegnato, anche nel caso in cui il condomino avente diritto non occupasse l’area di parcheggio a lui riservata.

Secondo la Corte detta delibera non costituisce violazione degli articoli 1102 e 1138 del Codice Civile, non essendovi nel caso di specie una limitazione dei diritti dei condomini, pur non essendo tutti proprietari di autovetture, posto che, “in tema di condominio, è legittimo sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione … sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 19-1-2006 n.972; Cass. 9-11-1998 n. 11268)”. Diversamente, nel caso di specie, l’uso più intenso da parte di un condomino potrebbe menomare il pari diritto degli altri condomini all’utilizzazione della cosa comune.

“Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’articolo 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea.

Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune e non comporta una violazione dell’articolo 1138 c.c.. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte dei singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna”.

http://www.avvocatoandreani.it/notizie-giuridiche/visualizza.asp?cassazione-civile-uso-turnario-del-garage-condominiale-uso-piu-intenso-del-bene-comune-28296fc91661fab2d74999b6544ef7b9

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Il nuovo amministratore se non autorizzato dai partecipanti alla comunione non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali

Angelo Pisani — Thu, 31 May 2012 09:21:00 +0000

La deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate: pertanto, ove il rendiconto – che è soggetto al principio di cassa – evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio.

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore”.

Nella specie è stata confermata la revoca del decreto ingiuntivo di pagamento della somma di oltre 60 milioni di lire a titolo di rimborso di anticipazioni di spese condominiali sostenute dall’ex amministratore.)

http://www.avvocatoandreani.it/notizie-giuridiche/visualizza.asp?senza-autorizzazione-il-nuovo-amministratore-non-puo-approvare-incassi-spese-f70f969d96641aaf9e1396b150b8778a

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Compravendita immobiliare: Cassazione, in caso di intervento di più mediatori, tutti hanno diritto alla provvigione

Angelo Pisani — Tue, 10 Apr 2012 13:41:00 +0000

In tema di mediazione (artt. 1754 c. c. e seg.), con sentenza n. 4228, depositata il 16 marzo 2012, la Corte di Cassazione ha ricordato che quando l’affare si è conscluso con l’intervento di più mediatori, congiunto o distinto, concordato o autonomo, in base allo stesso o più incarichi, ognuno dei mediatori ha diritto a una quota della provvigione. E’ quanto emerge dal disposto dell’art. 1758 c.c.. Naturalmente, spiega la Corte occorre accertare l’efficacia causale dell’apporto di cuascun mediatore. Secondo la corte basta che ciascun mediatore sia sia giovato dell’apporto utile degli altri, limitandosi a integrarlo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità tra i vari separati interventi e la conclusione dell’affare e sempre che si sia trattato in ogni caso dello stesso affare sotto il profilo oggettivo e soggettivo. Citando un precedente (la sentenza della stessa Cassazione del 18 marzo 2005, n. 5952) la Corte ha precisato che, in riferimento al caso di specie, “l’accertamento dell’efficacia causale dell’attività del singolo mediatore nella conclusione dell’affare è accertamento di fatto che non è sindacabile in sede di legittimità, quando sorretto da motivazione adeguata e non contraria e norma di legge”. Confermando la decisione della Corte di Appello, la Suprema Corte ha quindi, rigettato il ricorso con cui una snc e due soci della stessa, avevano cercato di ribaltare il verdetto emesso in grado di appello. I giudici territoriali, rigettando l’appello principale e l’incidentale proposto dal titolare di una impresa immobiliare, avevano confermato la decisione del Tribunale di condanna a corrispondere l’indennità di provvigione per la compravendita di un capannone industriale.

http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_11756.asp

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Sul pagamento degli oneri accessori nel condominio

Angelo Pisani — Fri, 06 Apr 2012 09:39:00 +0000

Per quanto concerne le spese per l’energia elettrica, l’acqua ecc. il locatore ha diritto alla richiesta del pagamento anche nella ipotesi in cui la locazione sia conclusa, quando l’assemblea condominiale abbia approvato il rendiconto annuale oppure cumulativamente quello relativo a più esercizi precedenti.

Il locatore, quindi, può richiedere anche dopo la cessazione del rapporto di locazione, il pagamento degli oneri accessori al conduttore, a patto che il diritto al rimborso (effettivamente sostenute) non sia prescritto.

Così la Corte d’Appello di Firenze con la sentenza 6 febbraio 2012, n. 62.

Nella vicenda de qua i proprietari di un appartamento avevano ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti degli inquilini (rapporto di locazione concluso) per il pagamento delle spese relative al servizio di pulizia, fornitura di acqua, energia elettrica, spurgo di pozzi nei, ecc.”.

Il Tribunale ha revocato il sopra citato decreto considerando il fatto che le citate spese “riguardassero utenze private”.

La questione si spostava, quindi, dinanzi alla Corte d’Appello, ove i giudici chiariscono il fatto che tali spese riferite ad un immobile concesso in locazione, ubicato in un condominio, non possono che essere riferite ad oneri per servizi comuni che possono essere richiesti solamente a certe condizioni.

Per quanto concerne l’esistenza del credito del locatore, essa è subordinata alla immediata disponibilità del locatore, ossia all’approvazione del rendiconto annuale e del bilancio con il riparto delle spese condominiali da parte dell’assemblea.

Ciò poiché solo in quel momento viene a sorgere il debito del condomino verso il condominio, e, di conseguenza, il credito dello stesso verso il conduttore.

Nella decisione in commento i giudici d’Appello affrontano anche la questione della prescrizione, precisando che il credito del locatore, per quanto concerne il pagamento degli oneri condominiali a carico del conduttore (ex articolo 9 legge 27 luglio 1978, n. 392), si prescrive in due anni, in quanto trattasi di crediti richiesti anteriormente al provvedimento c.d. Taglia leggi, ossia la legge 6 agosto 2008, n. 133 (di conversione del decreto 25 giugno 2008, n. 112).

Tale normativa, a decorrere dalla data del 22 dicembre 2008 ha abrogato, infatti, l’articolo 6, al comma 4, della legge 22 dicembre 1973, n. 841 con conseguente applicazione della normativa generale dettata dall’articolo 2948, n. 4, del codice civile, che prevede il termine di prescrizione quinquennale.

Il citato provvedimento ha, di fatto, portato alla equiparazione del termine di prescrizione quinquennale delle spese condominiali tra locatore/conduttore e condomino/condominio.

http://www.altalex.com/index.php?idnot=56072

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Il cortile di un edificio condominiale antico non può mai essere destinato esclusivamente al parcheggio delle autovetture dei singoli condomini!

Angelo Pisani — Tue, 27 Mar 2012 09:55:00 +0000

Il cortile di un edificio condominiale antico (nella specie ottocentesco), in quanto bene non destinato primariamente al posteggio, può assumere anche una tale funzione solo qualora si sia verificato che essa – benché non esclusa in astratto – risulti compatibile con la funzione primaria del bene medesimo, che è quella di dare aria, luce ed accesso alle unità immobiliari che vi si affacciano.

Lo ha deciso il Tribunale di Foggia, rigettando la richiesta giudiziaria ,inoltrata da un singolo condomino, residente in un antico edificio ubicato in via Arpi, ovvero nel “cuore” della “vecchia Foggia”, con la quale aveva impugnato, per vizio di nullità, la deliberazione condominiale, adottata con legittima maggioranza dall’assemblea, nella quale si era stabilito che “il cortile è luogo adibito esclusivamente per parcheggio momentaneo per il carico e lo scarico delle merci, e che è vietato il parcheggio di qualunque tipo in quanto è anche zona di manovra per i proprietari dei garages che su di esso affacciano “.

Il condomino dissenziente si era rivolto al Tribunale sostenendo, di contro, la tesi della impossibilità di vietare, se non previa l’ unanimità del consenso di tutti i condomini, la funzione di “posteggio per auto” del “cortile condominiale” , anche se “ottocentesco”, in quanto lo stesso rappresenta un “bene comune” del quale non può vietarsi il godimento ai singoli condomini.

Ma il Tribunale di Foggia, aderendo ad un recente orientamento della giurisprudenza di merito sull’argomento, non ha inteso aderire alla tesi del condomino/ricorrente , affermando in sentenza che “.posto che il cortile ha la funzione primaria di dar aria e luce alle unità immobiliari che in esso si affacciano, nel caso in esame non si è avuto un illegittima limitazione di una facoltà del singolo condomino, stante che il divieto posto, appunto, in definitiva, non incide sulla destinazione ordinaria della cosa comune. Pur vero che le moderne esigenze hanno portato la Suprema Corte di Cassazione a ritenere che anche la funzione del posteggio debba reputarsi, in qualche misura tipica (Cass. Civ. , 18 aprile 2002, n. 5626), tuttavia, non va dimenticato che, nella specie, trattasi della corte di un palazzo ottocentesco (punto non controverso), strutturata, per dimensioni e conformazione, in relazione ad esigenze affatto diverse. Ciò implica la necessità di verificare, in concreto, che l’eventuale uso a parcheggio, pur non escluso in astratto, risulti compatibile con la funzione primaria del bene, che è quella di dare aria luce ed accesso alle unità immobiliari che vi si affacciano.” ( in tal senso vedasi anche Corte appello Catania, sez. II, 21 ottobre 2009)

Per il magistrato dauno , in sostanza, ” ..il cortile, in un simile caso, in quanto bene non destinato primariamente al posteggio, potrebbe assumere anche una tale funzione (Cass. 26 ottobre 2000, n. 2255); ma a condizione che il detto uso risulti concretamente praticabile. La delibera impugnata ha , invece, ritenuto che solo il posteggio momentaneo per il carico e lo scarico delle merci fosse tollerato dalla logistica dei luoghi. Questo è il punto: il condomino dissenziente avrebbe dovuto, nel merito, addurre e provare che il cortile, per la sua conformazione e le sue dimensioni, avrebbe consentito un uso diverso e più intenso a scopo di posteggio (Cass. 21 gennaio 2009, n. 1547); detta prospettazione, ovviamente, non è stata neppure posta in giudizio ed è , quindi, non valutabile dal Giudicante”.

Il Tribunale di Foggia ha, infine, evidenziato in pronuncia l’importanza del principio della tutela giuridica del “valore storico” del cortile , che rischierebbe di essere “deturpato” da un eventuale autorizzazione al “posteggio selvaggio” ed a tempo indeterminato delle autovetture in quello spazio così significativo per la città e l’intera collettività!

http://www.overlex.com/leggiarticolo.asp?id=2625

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Se il telefono del professionista è “bollente” in ogni orario della giornata, il condominio può imporgli il “silenziatore”

Angelo Pisani — Fri, 23 Mar 2012 11:37:00 +0000

Poiché l’immissione di rumore nell’ abitazione di un semplice condomino, priva il proprietario stesso, della possibilità di godere nel modo più pieno e pacifico della propria casa, e incide sulla libertà di svolgere la vita domestica, secondo le convenienti condizioni di quiete, è legittimo il ricorso d’urgenza all’Autorità Giudiziaria, affinché emetta un provvedimento a tutela di questo interesse, che attiene, anzitutto, al profilo oggettivo della proprietà, ma non si esaurisce in esso, poiché il godimento delle cose implica, in fatto, il rapporto tra la persona e la cosa in cui emerge un momento soggettivo, rappresentato dalle condizioni del titolare, che indubbiamente è rilevante per il diritto.

Si è così recentemente espresso il Tribunale di Foggia , nell’accogliere un ricorso d’urgenza, presentato da un condomino, titolare di un appartamento ubicato in una zona centrale della città, avverso uno studio medico di consulenza “psicoterapeutica” , con sede proprio nell’immobile adiacente a quello del proprietario/ricorrente, “reo” di “produrre” immissioni di rumori molesti, derivanti dal continuo squillare dei telefoni, nonchè dalle attività terapeutiche in esso esercitate sino a “tardo orario” a favore della propria clientela/utenza.

Il condomino, sottoposto da tempo alle immissioni dei sopra indicati rumori molesti, si era rivolto all’Autorità Giudiziaria dauna, asserendo di avere un interesse giuridico leso dalle suddette immissioni rumorose, affermando un’alterazione delle modalità di uso della sua esclusiva proprietà, incidente sulle sue condizioni personali, nonchè comportante una diminuzione del proprio diritto “dominicale”. A comprova di ciò aveva allegato, altresì, una perizia “fonica” di parte , dalla quale si evinceva il superamento del limite di tre decibel, oltre il rumore di fondo, da parte dei rumori prodotti dallo studio di psicoterapia, convenuto in giudizio, durante gli orari di pieno svolgimento delle proprie attività professionali.

I medici, titolari dello studio associato professionale convenuto, si erano difesi in giudizio sostenendo la tesi della infondatezza della domanda, proposta dal condomino, poiché sfornita di prova e dati certi, provenienti dalla ASL locale ,relativamente al superamento della “soglia di tollerabilità” dei rumori prodotti dallo studio medico, nonché affermando la necessità che l’azione giudiziaria fosse rivolta, se mai, contro il proprietario dei locali ove è ubicato lo studio e non contro di loro, semplici “conduttori/affittuari” dell’appartamento adibito a tale uso.

Ma il Tribunale di Foggia ha dato ragione al condomino/ricorrente , evidenziando in pronuncia come ” . il limite di tre decibel oltre il rumore di fondo può ritenersi quello massimo accettabile per l’incremento del rumore: se l’aumento del rumore di fondo è maggiore di tre decibel l’immissione diventa intollerabile ( così anche Tribunale Mantova, 07 dicembre 2004)

Il magistrato dauno ha, inoltre , affermato che “. l’ azione diretta a far cessare le immissioni moleste di rumore, può essere esercitata anche nei confronti del conduttore dell’ immobile: tuttavia in una tale ipotesi può essere chiesta soltanto la condanna a cessare le dette immissioni, non anche ad effettuare una modificazione sostanziale della conformazione dell’ immobile da cui esse si propagano, modifiche queste solo da chiedersi , invece, al proprietario .”

Il Tribunale foggiano ha, poi , continuato sostenendo che ” ..la domanda volta alla cessazione delle immissioni di rumore ,che superano la normale tollerabilità, può essere accolta se l’attore ha dato prova del superamento di tale soglia, indipendentemente dagli accertamenti compiuti dall’ Asl locale , anche essi tali da costituire un principio di prova delle avvenute immissioni”.

Nel condannare lo studio medico convenuto all’obbligo di adeguare le proprie suonerie telefoniche ed ogni altra “strumentazione” ad uso terapeutico affinché “emettano” rumori con “decibel a norma”, il Tribunale di Foggia ha concluso affermando che analoghe considerazioni devono essere compiute anche per la fonte cosiddetta “antropica”, e cioè in relazione al rumore generato dai “pazienti” all’ interno dello studio, nei giorni e negli orari di apertura del centro di psicoterapia.

( in tal senso vedasi Tribunale Salerno, sez. fer., 26 luglio 2007; ma anche Tribunale Montepulciano, 26 febbraio 2007, n. 46).

In merito alla recente pronuncia giudiziale del Tribunale di Foggia va registrato , altresì, il commento dell’avv. Eugenio Gargiulo il quale interviene sul tema, evidenziando come la protezione della proprietà da immissioni dannose è concessa – ex artt. 949 e 844 cod. civ. – anche nei rapporti tra condomini di uno stesso edificio quando uno di essi, nel godimento della cosa propria o comune, o ancora nell’esercizio di una professione ( come nel caso di specie), dia luogo ad “immissioni moleste e dannose” nella proprietà di altro condomino, facendo sorgere in colui che subisce l’immissione dannosa, il diritto al risarcimento del danno e ad una declaratoria giudiziale che sanzioni l’illegittimità delle immissioni.

http://www.overlex.com/leggiarticolo.asp?id=2620

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Al via la mediazione obbligatoria per condominio ed RCA

Angelo Pisani — Tue, 20 Mar 2012 11:43:00 +0000

Dal prossimo 20 marzo 2012 anche le controversie in materia condominiale e di risarcimento del danno da circolazione stradale e dei natanti dovranno essere precedute dall’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.

Già a partire dal marzo 2011 è entrato in vigore il regime dell’obbligatorietà del tentativo di mediazione per molte della materie indicate nell’articolo 5 D.Lgs. 28/2010: diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto d’azienda, risarcimento del danno da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.

E’ ora la volta delle controversie relative a condominio e RCA, la cui vigenza era stata posticipata di dodici mesi, per consentire una graduale applicazione dell’obbligatorietà del tentativo di mediazione previsto per una vasta congerie di materie.

E’ verosimile attendersi un notevole aumento delle domande, sol che si pensi che, secondo le statistiche pubblicate dal Ministero della Giustizia, i soli giudizi pendenti al 2010 dinnanzi al giudice di pace riguardavano per circa un terzo le controversie in materia di RCA.

Peraltro, proprio i primi dati statistici forniti dal Ministero presentano indicazioni interessanti circa i procedimenti di mediazione: risulta infatti l’adesione dell’invitato solo nel 30,62% dei casi. Ma laddove, invece, l’aderente si presenta, il 52,58% delle mediazioni si concludono con un verbale di conciliazione.

E’ pur vero che l’arco temporale di riferimento dei dati statistici ufficiali è troppo limitato per giungere a conclusioni, ma v’è da dire che sin d’ora assume un rilievo non secondario la mancata partecipazione come il vero ostacolo alle procedure di mediazione.

Ad un progressivo rafforzamento delle sanzioni per la mancata partecipazione si è giunti con la recente modifica all’articolo 8 D.Lgs. 28/2010 che ha introdotto una sanzione ulteriore per la mancata partecipazione senza giustificato motivo. Essa non rappresenterà più soltanto un argomento di prova ex art. 116 c.p.c. ma determinerà l’obbligo per la parte che non si presenta di corrispondere una sanzione pecuniaria pari al valore del contributo unificato dovuto per la causa. La modifica introdotta dal DL 212/2011 secondo cui la condanna della parte costituita al versamento di tale sanzione avvenisse mediante ordinanza non impugnabile non ha trovato conferma nella legge di conversione (Legge 17 febbraio 2012, n. 10). Come pure, peraltro, la norma che avrebbe dovuto favorire la mediazione su invito del giudice (secondo le statistiche pari all’1% dei procedimenti di mediazione iscritti): è stato infatti stralciata la norma che prevedeva che il capo dell’ufficio giudiziario vigilasse sull’applicazione della mediazione obbligatoria e adottasse “ogni iniziativa necessaria a favorire l’espletamento della mediazione su invito del giudice”.

In questo panorama, organismi, mediatori, professionisti ed avvocati saranno a breve alle prese con procedure che, sia per condominio sia per RCA porranno una serie di problemi applicativi.

Le controversie vertenti sulla responsabilità per sinistri stradali saranno idonee a trovare spazi di soluzione in mediazione a condizione che le compagnie assicurative aderiscano alla procedura e questa possa, quindi, svolgersi in modo effettiva ed efficace. Sarà importante e consigliabile la presenza al tavolo di mediazione dei liquidatori, a conoscenza della procedura stragiudiziale e delle precedenti trattative ed eventuali questioni sorte e non risolte. Sarà fondamentale e determinante la preparazione e la disponibilità delle compagnie di assicurazione al negoziato (magari non meramente distributivo), affinchè la mediazione in RCA non si esaurisca in una sorta di liquidazione di secondo livello, dopo il tentativo di liquidazione stragiudiziale del sinistro.

Proprio sulla scorta di tali considerazioni la Commissione mediazione presso il Consiglio Nazionale Forense, nella redazione della proposta di regolamento per gli organismi forensi, ha inserito la possibilità di formulazione della proposta di conciliazione c.d. contumaciale, ossia nell’assenza di una delle parti. L’intento era di fornire uno stimolo forte alla presenza in mediazione di soggetti quali, appunto, le assicurazioni.

Tuttavia, e fortunatamente, tale clausola non è stata recepita dalla generalità degli organismi, preferendosi, pur nell’obbligatorietà della procedura, non incidere in un modo che è destinato ad stravolgere i principi fondamentali della mediazione.

Quanto alle controversie vertenti in materia di condominio, sono prevedibili alcune criticità che renderanno certamente più difficoltoso il compito del mediatore e degli organismi. Si pensi, ad esempio, all’individuazione dell’ambito di applicazione della disciplina: qualunque controversia in cui sia interessato un edificio condominiale sembra essere ricompresa nella sfera di applicazione della disciplina. Tuttavia, se non non vi sono dubbi sulle impugnazioni di delibera assembleare o su ipotesi come l’azione per la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, occorre chiedersi se vi si possa ricomprendere le cause un cui un edificio condominiale agisca come parte processuale, prescindendo dalla sua natura. Altri problemi possono porsi circa i poteri dell’amministratore e circa i rapporti tra riservatezza, accordo e deliberazione assembleare di accettazione (o ratifica) dell’accordo di conciliazione eventualmente raggiunto.

La gestione stessa delle procedure sarà resa più complessa dalla presenza di molte persone al tavolo di mediazione e da un alto, spesso altissimo, tasso di conflittualità che tale tipo di controversie vede connaturato.

Si tratta insomma di una sfida non solo quantitativa ma anche, e soprattutto qualitativa, che vede protagonisti mediatori, organismi e professionisti.

http://www.altalex.com/index.php?idnot=56327

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Il condominio che fa eseguire lavori in autunno non è responsabile delle infiltrazioni

Angelo Pisani — Thu, 08 Mar 2012 13:06:00 +0000

Con sentenza n. 2363, depositata il 17 febbraio 2012, la Corte di Cassazione ha stabilito che il condominio non può essere ritenuto corresponsabile per le infiltrazioni d’acqua in danno di un condomino per il semplice fatto di aver concordato con un impresa il periodo dell’anno in cui fare lavori sulle parti comuni. Nel caso esaminato dalla Corte il condominio aveva semplicemente concordato con un impresa di eseguire alcuni lavori di ristrutturazione in autuno, periodo notoriamente piovoso. I lavori dovevano essere eseguiti sul terrazzo condominiale e la stagione non troppo favorevole aveva determinato infiltrazioni ai danni di uno dei condomini. Secondo la Cassazione di quelle innfiltrazioni risponde solo l’impresa che ha il dovere di adottare tutte le cautele necessarie per svolgere lavori di ristrutturazione in qualsiasi periodo dell’anno.
I giudici di piazza Cavour ricordano che in materia di appalto l’appaltatore svolge un’attività che conduce al compimento dell’opera in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio,” apprestando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato”. È per questo che, di regola, solo l’appaltatore si deve ritenere responsabile dei danni derivanti a terzi nell’esecuzione dell’opera. Questo principio può trovare delle eccezioni quando si ravvisano a carico del committente delle specifiche violazioni come ad esempio il fatto di aver tralasciato ogni tipo di sorveglianza nella fase esecutiva oppure quando il danno gli sia addebitabile per “culpa in eligendo” avendo affidato l’opera ad un’impresa che difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative o, quando l’appaltatore in base al contratto o nel concreto svolgimento del contratto sia stato un semplice esecutore di ordini del committente che in tal modo lo ha privato della sua autonomia, o infine quando il committente si sia di fatto ingerito con singole e specifiche direttive nelle modalità di eseguire il contratto o abbia concordato singole fasi modalità esecutive dell’appalto.

http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_11601.asp

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Condominio con edifici separati? Spese manutenzione tetto non vanno ripartite tra tutti

Angelo Pisani — Mon, 05 Mar 2012 13:07:00 +0000

Nel condominio composto da blocchi di edifici distinti, le spese di manutenzione del tetto sono a carico del singolo edificio e non sono ripartite tra tutti i condomini. Questo è quanto ricorda la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 2487, depositata il 21 febbraio 2012. Nel caso di specie, i giudici di legittimità hanno accolto il ricorso del condomino, dichiarando nulle le delibere assunte dall’assemblea condominiale che aveva stabilito la ripartizione delle spese per la manutenzione del tetto a carico di tutti i condomini. Secondo la ricostruzione della vicenda processuale, il giudice di primo grado, pur ritenendo nulle le delibere in quanto assunte in contrasto con il terzo comma dell’art. 1123 c.c. (“qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”) e quindi la deliberazione sarebbe dovuta avvenire all’unanimità e non a maggioranza, rigettava la domanda del condomino spiegando che il contenuto della delibera era stato poi sostanzialmente accettato dall’attore che aveva pagato le spese, manifestando accettazione tacita della determinazione condominiale. In riforma della decisione del giudice di primo grado, la Corte di Appello, invece dichiarava nulle le delibere spiegando che, in primo luogo, l’assemblea non aveva la competenza per deliberare su un bene non comune a tutti i condomini e, anche a volerlo ritenere “bene comune” la decisione doveva essere adottata all’unanimità e non a maggioranza. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado, spiegando che le delibere devono essere considerate nulle in quanto hanno ad oggetto la regolamentazione di una spesa di un bene non comune a tutti i condomini, essendo infatti il condominio composto da blocchi di edifici distinti. Inoltre, anche a qualificare il tetto quale bene condominiale, la delibera stessa avrebbe dovuto lo stesso dichiararsi nulla, in quanto, derogando al criterio stabilito dall’art. 1123, comma 2, cod. civ., avrebbe dovuto essere approvata non a maggioranza, ma all’unanimità.

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